２０１７年５月に成立した「民法の一部を改正する法律」が２０２０年４月１日から施行されました。
数ある改正点の中から中古住宅の売買に当たって重要な瑕疵担保責任について取り上げます。
今回の改正により従来の瑕疵担保責任は契約不適合責任と名称が変わったほか、簡略的にまとめると改正前と改正後で下記の表による違いが見られます。
全体的に買主に有利な方向に改正されており、特に改正前では認められなかった追完請求（修補や代替物引渡しなどの履行の追完の請求）や代金減額請求が買主に認めらました。
また権利行使の期限について改正前では買主は瑕疵を知った時から１年以内に売主に請求（具体的に瑕疵の内容とそれに基づく損害賠償請求をする旨を表明し、請求する損害額の算定の根拠を示す）する必要がありましたが、改正後では買主が不適合を知ったときから１年以内に売主に通知（不適合の種類やおおよその範囲を知らせる）すれば足りるようになり、買主の負担が軽減されました。
契約不適合責任も改正前と同じく任意規定なので、契約当事者間の特約で条文の規定と異なる取り決めを定めたり、売主の契約不適合責任を免責することも可能です。ただし宅建業法により売主が宅建業者で買主が非宅建業者である場合は、買主保護の観点から買主が権利行使をするために売主に通知しなければいけない期間を、引渡し日から2年以上にする特約を除き、民法の定めより買主に不利となる特約は無効となります。