建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律の概要

令和7年5月23日、老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化を図るための「建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律」（令和7年法律第47号）が成立しました。この改正は、①区分所有法、②被災区分所有法、③マンション管理適正化法、④マンション建替え円滑化法など、マンションに関する主要な法律を一括して見直したものです。

① 区分所有法とは

分譲マンションなどの建物における所有・管理・運営の基本ルールを定めた法律であり、マンション利用の根幹となる考え方を示しています。

② 被災区分所有法とは

大規模災害で損壊したマンションの再建や解体を迅速に進めるための特別措置法です。例えば、災害で大きく損壊した場合には、敷地売却を区分所有者の4/5以上の賛成で決議できる仕組みが設けられています。

③ マンション管理適正化法とは

マンションを健全に維持し、資産価値と居住環境を守るための「管理の基本法」です。
管理計画認定制度、管理適正化推進計画、管理業者の登録制度、マンション管理士制度などを定め、適正な管理を促進することを目的としています。

④ マンション建替え円滑化法とは

マンションの建替えや敷地売却など、再生を円滑に進めるための手続を定めた法律です。建替組合の設立、事業実施手続、敷地売却制度の創設などにより、マンション再生を総合的に推進することを目的としています。

（１）改正法のポイント

１）管理（修繕等の決定）の円滑化

これまで区分所有法では、区分所有権の処分を伴わない事項(共用部の修繕など) の決議は、「全区分所有者及び議決権の過半数」の賛成が必要とされ、所在不明の所有者や海外在住の所有者などの中で、議決権行使書や委任状の提出をしない者は、欠席者という扱いになり、反対者と同様に取り扱わざるを得ませんでした。改正により「総会に出席した区分所有者の過半数」で決議できるようになりました。また、同様に共用部の構造に関わる大規模修繕（特別決議）においても、これまで「全区分所有者の4分の3以上」の賛成が必要とされてましたが、改正により「総会に出席した区分所有者の4分の3以上」で決議できるようになりました。これらにより、意欲のある住民が主体となって前向きな議論・決定を進めやすくなります。

２）再生（建替え）の円滑化

建替え決議の要件では、「全区分所有者の4/5以上」とされていたのが、場合によっては「所在が判明している区分所有者の4分の3以上」に緩和され、さらに建物と敷地の一括売却や一括リノベーションも可能となりました。これにより、実行可能な建替えの促進が期待されるほか、建替えが困難な事例についても、区分所有関係を解消するための多様な手法が整備されたことにより、高経年マンションが管理不全のまま放置されることを未然に防ぐ効果が期待されます。

３）管理不全マンションへの行政介入の強化

自治体が管理不全マンションの基準を明確化し、必要に応じて立入調査や報告徴収を行えるようになりました。外壁剝落など危険な状態を早期に把握し、指導できる法的根拠が強化されたことになります。また、固定資産税の課税情報を活用して行方不明の所有者を特定し、連絡を取ることも容易になりました。

（２） 改正の背景・必要性

１）マンションの老朽化

2024年末時点でマンションストック総数は約713.1万戸。1970〜90年代に大量供給されたマンションが既に築30〜50年に達しており、2044年末には約483万戸が築40年以上となる見込みです。今後、多くのマンションで継続的な修繕が必要となります。

２）住民の高齢化

入居者の高齢化により、管理組合役員の担い手不足、総会の機能低下、修繕の先送りなどが深刻化しています。このままでは、管理不全が進行し、外壁剝落や設備故障などの危険が放置される恐れがあります。

⇒ スラム化のリスク

上述の要因等から管理不全が進むと、高齢者や生活困窮層のみが残り、建替えや解体が不可能となる「スラム化」が発生する可能性があります

（３）改正法による効果

改正法により、自治体が管理状況を把握し、管理不全の兆候を早期に発見できる仕組みが整いました。また、建替え・敷地売却の合意形成が容易になり、老朽化が限界に達したマンションでも再生事業が動きやすくなります。これにより、出口のない状態（スラム化）を未然に防ぐ効果が期待されます。

（４）まとめ

マンションの管理状況は資産価値と直結しており、今後ますます重要性が高まります。区分所有者は、今回の法改正を踏まえ、管理状況の確認、総会への積極的な参加、修繕積立金の適正化など、自身の資産価値を守る行動が求められます。